État descriptif de division : obtenir l'EDD de votre copropriété en ligne

Qu'est-ce que l'état descriptif de division ?

Un immeuble en copropriété est juridiquement découpé en lots. Chaque lot réunit une partie privative (un appartement, une cave, un emplacement de stationnement, un local commercial) et une quote-part des parties communes (sol, gros œuvre, hall, escaliers, toiture…). L'état descriptif de division, ou EDD, est l'acte qui dresse la liste de ces lots et leur attribue un numéro.

Préparé en général par un géomètre-expert, puis reçu ou déposé chez un notaire, il est établi le plus souvent à la création de la copropriété (vente des premiers lots par un promoteur ou division d'un immeuble ancien), puis publié au service de la publicité foncière (SPF). La réglementation de la publicité foncière l'exige pour qu'un lot puisse être vendu, donné ou hypothéqué : chaque acte portant sur un lot le désigne par son numéro dans l'EDD.

Dans la grande majorité des cas, l'EDD figure dans le même acte que le règlement de copropriété, intitulé « règlement de copropriété et état descriptif de division ». Les deux restent distincts : le règlement fixe les règles de vie et la répartition des charges, l'EDD identifie les lots. Il peut ensuite avoir été modifié par un ou plusieurs modificatifs, eux aussi publiés.

Ce que contient le document

• L'identification de l'immeuble : adresse, références cadastrales (section et numéro de parcelle), description générale des bâtiments.
• La liste des lots, chacun avec son numéro. C'est ce numéro qui figure dans votre titre de propriété et dans tous les actes de vente du lot.
• La localisation de chaque lot : bâtiment, escalier, étage, parfois la position sur le palier (porte gauche, porte droite).
• La consistance de chaque lot : appartement de trois pièces, cave, box, grenier, local commercial…
• La quote-part des parties communes attachée à chaque lot, exprimée en tantièmes (souvent des millièmes ou des dix-millièmes). Le détail de leur calcul est expliqué dans notre article sur les tantièmes de copropriété.
• Un tableau récapitulatif des lots et des tantièmes, présent dans la plupart des EDD.
• Les références de l'acte : date, notaire rédacteur, et mentions de publication au SPF.

Avec le PDF officiel, vous recevez une synthèse lisible : les lots présentés en clair (numéro, emplacement, nature, tantièmes) et les points utiles relevés dans l'acte, pour ne pas avoir à déchiffrer seul un document notarial parfois ancien et manuscrit.

À quoi sert l'état descriptif de division

• Vendre un lot : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, avec les actes qui les ont modifiés s'ils ont été publiés, font partie des documents à remettre à l'acquéreur avant la promesse de vente (article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation).
• Acheter en connaissance de cause : vérifier que la cave ou le parking annoncés forment bien un lot du vendeur, et que le numéro de lot de l'annonce correspond au bon appartement.
• Comprendre ses charges : les tantièmes de votre lot déterminent votre part des charges générales et votre poids dans les votes en assemblée générale.
• Préparer des travaux : savoir si un couloir, des combles ou une courette sont des parties communes avant de vouloir les annexer, ou préparer la division ou la réunion de lots.
• Régler une succession ou un partage : identifier précisément les lots détenus par le défunt dans l'immeuble.
• Reconstituer les archives : syndic bénévole qui reprend une copropriété, syndic qui ne répond pas, documents perdus lors d'un changement de gestionnaire.

Comment ça marche

1. Vous indiquez l'adresse de l'immeuble. Si vous les connaissez, ajoutez le numéro de lot, le bâtiment ou la date et le notaire du règlement : c'est facultatif.
2. Vous réglez en ligne, par carte, sans créer de compte.
3. Nous faisons la demande au SPF compétent : identification de la parcelle cadastrale, recherche des références de publication de l'acte si vous ne les avez pas, formulaire de demande de copie (3236-SD).
4. Vous recevez le document par email : la copie officielle en PDF et sa synthèse lisible. Vous pouvez suivre l'avancement de la commande en ligne.

Prix et délai

La copie de l'état descriptif de division coûte 69 € TTC. Ce prix comprend les frais de délivrance du service de la publicité foncière, la recherche de l'acte, la demande et la synthèse : il n'y a rien à payer en plus. Le délai est de 5 à 10 jours ouvrés, qui correspond au temps de traitement du SPF.

Si vous voulez aussi savoir qui est propriétaire d'un lot et s'il est hypothéqué, le pack état descriptif de division + état hypothécaire coûte 99 € (précisez alors le lot concerné à la commande). L'état hypothécaire donne le propriétaire officiel du bien, l'historique des ventes publiées et les hypothèques inscrites.

Bon à savoir avant de commander

• L'EDD ne donne pas le nom des copropriétaires actuels. Il décrit les lots, pas leurs propriétaires. Pour savoir qui possède un lot, il faut l'état hypothécaire.
• Il ne donne pas la surface « loi Carrez ». Certains EDD récents mentionnent des surfaces indicatives, beaucoup n'en indiquent aucune. La surface Carrez d'un lot est mesurée au moment de la vente.
• Il ne contient ni les charges, ni les procès-verbaux d'assemblée, ni le nom du syndic. Ces informations sont détenues par le syndic ; le nom du syndic et le nombre de lots figurent aussi au registre national des copropriétés.
• Les grilles de charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif) sont en général fixées par le règlement de copropriété, pas par l'EDD. Pour les avoir, commandez le règlement de copropriété.
• Modificatifs : chaque modification de l'EDD est un acte publié distinct. Si vous savez qu'un modificatif existe (division d'un lot, vente d'une partie commune), mentionnez-le à l'étape « Précisions » de la commande. Pour la procédure de modification elle-même, voir comment modifier un état descriptif de division.
• Immeubles très anciens : la réforme de la publicité foncière de 1955 a imposé un EDD pour publier tout acte portant sur un lot. Pour les copropriétés plus anciennes, il a donc souvent été établi plus tard, à l'occasion d'une vente de lot. Si le SPF ne détient aucune information sur l'immeuble visé, la garantie « rien trouvé = remboursé » de nos CGV s'applique.
• Alsace-Moselle : dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, la propriété relève du livre foncier et non du SPF. Nous ne pouvons pas traiter ces demandes.

Faire la demande soi-même au SPF ou passer par Houset

Rien ne vous oblige à passer par nous. La copie d'un acte publié peut être demandée directement au service de la publicité foncière du lieu de l'immeuble, avec le formulaire 3236-SD, en général par courrier selon les consignes du service. C'est moins cher : vous ne payez que les frais du SPF. Mais il faut désigner l'acte avec précision, ce qui suppose de connaître ses références de publication.

Si vous avez déjà les références de publication de l'acte et un peu de temps, la démarche directe est la plus économique. Si vous partez d'une simple adresse, ou si vous voulez un document lisible sans démarche, Houset vous fait gagner les recherches et les allers-retours.

Les autres documents de copropriété et de propriété

• Règlement de copropriété : les règles de l'immeuble, les parties communes et privatives, la répartition des charges.
• État hypothécaire : propriétaire officiel, historique des mutations publiées, hypothèques et servitudes.
• Copie d'acte de vente : l'acte notarié d'acquisition d'un lot ou d'un bien.
• Tous les documents fonciers que vous pouvez commander auprès du SPF.