Tantièmes de copropriété : définition, calcul et où les trouver

Tantièmes de copropriété : définition et cadre légal

Dans un immeuble en copropriété, chaque lot se compose de deux éléments indissociables : une partie privative (l'appartement, la cave, le parking) et une quote-part des parties communes (sol, gros œuvre, toiture, hall, escaliers, canalisations communes…). C'est ce que prévoit l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui régit les immeubles en copropriété.

Cette quote-part s'exprime en tantièmes : une fraction d'un total fixé pour tout l'immeuble. Le plus souvent, ce total est de 1 000 (on parle alors de millièmes) ou de 10 000. Un lot de 85/1 000 détient 8,5 % des parties communes. Vendre un lot, c'est donc vendre à la fois la partie privative et ses tantièmes : on ne peut pas céder l'un sans l'autre.

Les tantièmes ont trois usages concrets :

• Répartir les charges générales : entretien, conservation et administration des parties communes (ravalement, toiture, assurance de l'immeuble, honoraires du syndic…).
• Compter les voix en assemblée générale : chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part.
• Répartir certaines sommes revenant à la copropriété, par exemple le prix de vente d'une partie commune.

À ne pas confondre avec la surface Carrez, qui mesure la partie privative pour la vente, ni avec le nombre de lots, qui figure au registre des copropriétés.

Comment sont calculés les tantièmes ?

La règle légale est posée par l'article 5 de la loi de 1965 : dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes de chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de sa partie privative par rapport à l'ensemble des parties privatives. Cette valeur est appréciée au moment de l'établissement de la copropriété, à partir de trois critères :

• La consistance : la nature et la composition du lot (nombre de pièces, annexes, dépendances, terrasse ou jardin privatif).
• La superficie : la surface du lot, généralement pondérée selon la nature des locaux (une cave compte moins qu'une pièce principale).
• La situation : l'étage, l'exposition, la vue, la luminosité, la position dans l'immeuble.

La loi précise que cette valeur s'apprécie « sans égard à leur utilisation » : qu'un appartement soit habité, loué ou transformé en cabinet médical ne change rien à ses tantièmes. Ils sont fixés une fois, à la création de la copropriété, et ne bougent pas avec le marché : un dernier étage devenu très recherché garde les tantièmes calculés à l'origine.

En pratique, le calcul est confié à un géomètre-expert au moment de la mise en copropriété. La méthode courante est celle des surfaces pondérées : chaque surface est multipliée par des coefficients (nature de la pièce, étage, orientation…), puis la surface pondérée de chaque lot est rapportée au total de l'immeuble. Depuis la loi ELAN de 2018, le règlement de copropriété doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts et la répartition des charges.

Exemple chiffré (fictif)

Prenons un petit immeuble dont la somme des surfaces pondérées de tous les lots atteint 1 200 m² pondérés, divisé en 1 000 tantièmes.

Les coefficients ci-dessus sont purement illustratifs : il n'existe pas de barème légal unique, et chaque géomètre justifie sa propre grille. C'est pourquoi deux appartements de même surface dans le même immeuble peuvent avoir des tantièmes différents.

Tantièmes généraux et charges spéciales : deux logiques différentes

L'article 10 de la loi de 1965 distingue deux catégories de charges, réparties selon des clés différentes.

Les charges générales

Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, c'est-à-dire selon les tantièmes généraux calculés à l'article 5. Tous les copropriétaires y participent, y compris ceux du rez-de-chaussée pour la toiture, sauf si le règlement a créé des parties communes spéciales (voir plus bas).

Les charges spéciales

Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun (ascenseur, chauffage collectif, interphone…) sont réparties en fonction de l'utilité objective que ces équipements présentent pour chaque lot. Le règlement prévoit alors des grilles de tantièmes spéciaux, par exemple :

• Ascenseur : la participation croît en général avec l'étage, et les lots qui n'en ont aucune utilité (certains rez-de-chaussée, une cave sans accès par l'ascenseur) peuvent ne pas y participer.
• Chauffage collectif : répartition selon la surface chauffée ou le volume des locaux, ou selon les consommations relevées lorsque l'immeuble est équipé d'appareils de mesure individuels.
• Bâtiment ou escalier : dans une résidence de plusieurs bâtiments, le règlement peut créer des parties communes spéciales (article 6-2 de la loi de 1965), par exemple la toiture ou la cage d'escalier d'un bâtiment. Leur entretien n'est alors supporté que par les lots de ce bâtiment, selon une grille propre.

C'est le règlement de copropriété qui fixe la quote-part de chaque lot dans chacune de ces catégories. Sur votre appel de fonds, vous verrez donc souvent plusieurs lignes : charges générales en millièmes, puis ascenseur, chauffage ou bâtiment selon des grilles distinctes.

Tantièmes et vote en assemblée générale

Selon l'article 22 de la loi de 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes. Le propriétaire de 64/1 000 pèse donc 64 voix sur 1 000. Une limite existe : lorsqu'un copropriétaire détient plus de la moitié des voix, son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Les différentes majorités (article 24 pour les voix exprimées, article 25 pour la majorité des voix de tous les copropriétaires, article 26 pour la double majorité) se calculent toutes en tantièmes. La feuille de présence de chaque assemblée indique d'ailleurs les tantièmes de chaque copropriétaire présent ou représenté.

Où trouver les tantièmes de votre lot ?

Les tantièmes ne se calculent pas soi-même : ils sont fixés par écrit dans les documents de la copropriété. Par ordre de facilité :

1. Votre acte d'achat : la désignation du bien reprend le numéro de chaque lot et sa quote-part de parties communes (par exemple « lot n° 12 : un appartement… et les 64/1 000 des parties communes générales »). Voir notre guide sur le titre de propriété.
2. Les appels de fonds et relevés de charges envoyés par le syndic, ou l'extranet de la copropriété : ils indiquent les tantièmes appliqués pour chaque catégorie de charges.
3. La convocation ou la feuille de présence de l'assemblée générale, qui mentionnent les voix de chaque copropriétaire.
4. L'état descriptif de division : le tableau qui identifie chaque lot (numéro, bâtiment, étage, nature) et sa quote-part de parties communes. C'est la référence pour les tantièmes généraux.
5. Le règlement de copropriété : il contient les grilles de répartition des charges spéciales et, souvent, reprend aussi l'état descriptif.

Si vous n'avez pas ces documents (bien hérité, syndic qui ne répond pas, copropriété sans syndic, achat en préparation), l'état descriptif de division et le règlement de copropriété restent accessibles : ils ont été publiés au Service de Publicité Foncière lors de la mise en copropriété, comme leurs éventuels modificatifs. N'importe qui peut en demander une copie, sans avoir à passer par le syndic.

Point d'attention : si des lots ont été divisés, réunis ou créés depuis l'origine (combles aménagés, loge de gardien vendue…), les tantièmes ont été modifiés par un acte modificatif. Il faut alors consulter la version la plus récente, et pas seulement l'état descriptif d'origine.

Peut-on modifier ou contester les tantièmes ?

Les tantièmes sont stables par principe. Selon l'article 11 de la loi de 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires, sauf exceptions :

• Division d'un lot (vente séparée d'une partie) : la répartition des charges entre les fractions, si le règlement ne la prévoit pas, est soumise à l'approbation de l'assemblée générale à la majorité de l'article 24.
• Travaux ou actes d'acquisition et de disposition décidés par l'assemblée : la modification de la répartition rendue nécessaire est votée à la même majorité que la décision elle-même.
• Action en révision (article 12) : un copropriétaire peut demander au juge de réviser la répartition des charges générales ou spéciales si la part de son lot est supérieure de plus d'un quart à celle qui résulterait d'une répartition conforme à l'article 10, ou si celle d'un autre lot est inférieure de plus d'un quart. Cette action doit être engagée dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou dans les deux ans de la première mutation à titre onéreux du lot (une vente, le plus souvent) intervenue depuis cette publication. Passé ces délais, elle n'est plus ouverte : un avocat ou un notaire peut vérifier votre situation.

Une clause de répartition contraire à la loi peut par ailleurs être réputée non écrite par le juge (article 43). Dans tous les cas, la nouvelle répartition doit faire l'objet d'un modificatif de l'état descriptif de division et/ou du règlement, établi par un notaire et publié au SPF. Le détail de la démarche est expliqué dans notre article sur la modification de l'état descriptif de division.

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