Biens d'une personne décédée : comment connaître ses biens immobiliers

Pourquoi faire l'inventaire des biens immobiliers du défunt

Savoir précisément ce que possédait une personne décédée n'est pas une simple curiosité. Plusieurs décisions en dépendent :

• Le choix de l'héritier : accepter la succession, y renoncer, ou l'accepter à concurrence de l'actif net. Ce choix se fait en connaissant l'actif (les biens) et le passif (les dettes), dont les prêts garantis par une hypothèque.
• La déclaration de succession : elle doit mentionner tous les biens du défunt. Elle est à déposer dans les six mois du décès lorsqu'il a eu lieu en France métropolitaine. Un bien oublié oblige à une déclaration complémentaire, et une omission peut entraîner des pénalités.
• La transmission de la propriété : chaque bien immobilier doit faire l'objet d'une attestation de propriété publiée au nom des héritiers. Un bien que personne n'a identifié reste au nom du défunt, parfois pendant des décennies.

Plusieurs situations conduisent à un inventaire incomplet : un parent qui avait acheté un terrain dans sa région d'origine, une part de maison familiale héritée d'un grand-parent et jamais partagée, un appartement acquis avec un ancien conjoint, un parent avec qui les liens étaient distendus.

Le rôle du notaire : fichier immobilier, FICOBA, assurances vie

Dès qu'une succession comprend un bien immobilier, le passage par un notaire est obligatoire : lui seul peut établir l'attestation de propriété qui transfère le bien aux héritiers. Pour dresser l'inventaire du patrimoine, il dispose de plusieurs fichiers officiels :

• Le fichier immobilier, tenu par les Services de Publicité Foncière : il interroge le ou les services concernés pour obtenir la liste des biens publiés au nom du défunt, ainsi que les hypothèques et privilèges inscrits sur ces biens.
• Le FICOBA (fichier national des comptes bancaires et assimilés), tenu par l'administration fiscale : il liste les comptes ouverts au nom du défunt et les établissements qui les tiennent, sans les soldes, qu'il faut ensuite demander à chaque banque.
• Le fichier des contrats d'assurance vie (FICOVIE), pour identifier les contrats d'assurance vie souscrits par le défunt ou sur sa tête.
• Le fichier central des dispositions de dernières volontés, pour savoir si un testament ou une donation entre époux a été enregistré chez un notaire.

Une limite importante : la consultation du fichier immobilier se fait service par service. Le notaire interroge naturellement le département du domicile du défunt et ceux qu'on lui signale. Si personne ne lui indique qu'une maison de famille se trouve dans un autre département, il n'a aucun moyen automatique de la trouver. Les informations apportées par les héritiers comptent donc beaucoup.

Le fichier immobilier du SPF : la source officielle

Depuis la réforme de la publicité foncière entrée en vigueur en 1956, chaque acte qui crée, transmet ou modifie un droit sur un immeuble est publié au Service de Publicité Foncière dont dépend le bien : ventes, donations, attestations de propriété après décès, partages, hypothèques. Le service tient pour cela un fichier organisé à la fois par immeuble et par personne.

C'est cette organisation par personne qui permet de répondre à la question « quels biens étaient au nom de cette personne ? ». Une demande de renseignements sur une personne désignée renvoie les formalités publiées à son nom dans le ressort du service : le bien concerné (commune, références cadastrales), la nature de l'acte, sa date et ses références de publication. C'est le document que nous appelons situation patrimoniale.

Deux points distinguent cette source des autres : elle porte sur le droit de propriété tel qu'il résulte des actes notariés publiés, et non sur une donnée fiscale ; et elle permet de remonter jusqu'aux actes eux-mêmes grâce à leurs références de publication.

Héritier : faire sa propre vérification

Vous n'êtes pas obligé d'attendre le notaire. Le principe de la publicité foncière est que les informations publiées sont accessibles à tous : toute personne peut demander au SPF les renseignements concernant une personne désignée, qu'elle soit vivante ou décédée. Un héritier peut donc vérifier de son côté, par exemple :

• avant de rencontrer le notaire, pour lui apporter une liste de biens déjà identifiés ;
• avant de décider d'accepter ou de renoncer à la succession ;
• lorsqu'il soupçonne qu'un bien a été oublié dans la déclaration de succession ;
• lorsque le défunt est décédé depuis longtemps et que la succession n'a jamais été réglée.

Pour que la recherche aboutisse, il faut identifier précisément le défunt : nom de naissance (et nom d'usage le cas échéant), prénoms dans l'ordre de l'état civil, date et lieu de naissance. Ces éléments figurent sur l'acte de décès ou le livret de famille. Une orthographe approximative ou un prénom manquant peut faire passer à côté d'un acte.

La demande se fait par écrit auprès du service compétent, sur formulaire. Houset peut la faire à votre place : vous indiquez l'identité du défunt et le département, nous interrogeons le SPF et vous recevez le document officiel avec une synthèse lisible des biens trouvés.

Une recherche par département : comment choisir

Il n'existe pas de recherche nationale ouverte au public. Chaque demande porte sur un département, et il faut en faire une par département où un bien est possible. Pour cibler :

1. Le département du dernier domicile : c'est le plus probable pour la résidence principale.
2. Les départements des anciens domiciles : un bien acheté puis conservé lors d'un déménagement, souvent mis en location.
3. Le département d'origine de la famille : maison de famille, terres agricoles, bois ou parts indivises reçus d'un parent.
4. Les lieux de vacances réguliers : résidence secondaire.
5. Les indices dans les papiers : un avis de taxe foncière, un courrier de syndic ou une quittance d'assurance mentionnant une commune donnent directement le département.

Pour un bien situé en Alsace ou en Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle), la publicité foncière relève du livre foncier, consulté auprès des tribunaux, et non du SPF.

Relevé de propriété et papiers du défunt : les indices complémentaires

Le relevé de propriété (cadastre)

Le relevé de propriété est un extrait de la matrice cadastrale : il liste les parcelles et locaux imposés à la taxe foncière au nom d'un contribuable dans une commune. C'est un document fiscal, utile pour recouper, mais qui ne prouve pas la propriété. Le notaire de la succession peut l'obtenir ; un héritier peut le demander au centre des impôts fonciers en justifiant de sa qualité, la pratique variant d'un service à l'autre.

Les papiers du défunt

Avant toute démarche officielle, les papiers personnels donnent souvent la réponse :

• les avis de taxe foncière, qui indiquent l'adresse de chaque bien imposé ;
• les actes notariés conservés (achat, donation, attestation de propriété après un décès antérieur) ;
• les relevés bancaires : prélèvements de charges de copropriété, d'assurance habitation, de remboursement d'un prêt immobilier ;
• la déclaration de revenus, si le défunt déclarait des revenus fonciers ;
• les courriers d'un syndic, d'une agence de gestion locative ou d'une mairie.

Ces indices donnent une adresse ou une commune. Le fichier immobilier permet ensuite de confirmer que le bien était au nom du défunt, et à quel titre.

Ce que la recherche ne trouvera pas

Pour éviter les fausses certitudes, voici les limites d'une recherche au nom du défunt :

• Les biens détenus via une société (SCI, SARL) : le bien est publié au nom de la société. Le défunt détenait des parts sociales, qui sont un bien mobilier. Pour les identifier, il faut passer par les statuts ou les registres de la société ; notre guide sur les associés et gérants d'une SCI détaille la démarche inverse.
• Les actes non publiés : un achat sous seing privé jamais réitéré chez le notaire, ou une succession antérieure jamais réglée. Dans ce dernier cas, le bien peut encore figurer au nom d'un grand-parent, et c'est sur lui qu'il faut chercher.
• Les biens hors du département demandé, d'où l'importance de bien choisir.
• Les biens situés à l'étranger, qui relèvent des registres du pays concerné.
• Les acquisitions très anciennes, antérieures à 1956, peuvent être plus difficiles à retrouver si le bien n'a fait l'objet d'aucun acte publié depuis.

Une fois les biens identifiés : les étapes suivantes

Chaque bien trouvé doit être signalé au notaire chargé de la succession. Selon votre situation, plusieurs documents peuvent ensuite être utiles :

• l'état hypothécaire du bien, pour connaître les hypothèques et privilèges qui le grèvent encore (un prêt non soldé fait partie du passif de la succession) ;
• la copie de l'acte d'acquisition du défunt, qui servira à établir l'origine de propriété dans l'attestation des héritiers ;
• le titre de propriété, dont le notaire a besoin pour rédiger l'attestation de propriété immobilière.

Pour la suite, que faire de la maison reçue (la garder, la louer, la vendre, sortir de l'indivision) relève d'une autre question, traitée dans notre guide j'ai hérité d'une maison : que faire ?.

À lire aussi

• Situation patrimoniale : connaître les biens immobiliers d'une personne
• J'ai hérité d'une maison : les démarches
• Relevé de propriété : comment l'obtenir
• Titre de propriété : exemple et copie
• Le Service de Publicité Foncière expliqué