Les logements F et G font fuir les bailleurs, donc leur prix baisse. Pour un investisseur qui sait rénover, c'est un gisement. Voici le calcul, le levier du calendrier, et comment repérer ces biens et leur propriétaire.
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La France compte environ 5,2 millions de logements classés F ou G. Pour le seul parc locatif privé, cela représente à peu près 1,6 million de logements G et 3,6 millions de logements F. C'est un volume énorme de biens dont les propriétaires sont, pour beaucoup, bloqués ou sur le point de l'être.
Ces bailleurs sont sous pression du calendrier : la location d'un logement G est interdite depuis 2025, celle d'un F le sera en 2028. Beaucoup n'ont ni l'envie ni les moyens de lancer un chantier de rénovation, alors ils préfèrent vendre. Ce flux de vendeurs motivés crée à la fois de l'offre et de la décote sur ces biens.
Pour un investisseur qui sait rénover, c'est précisément là que se trouve le gisement. Là où un bailleur voit un bien invendable, celui qui maîtrise les travaux voit un actif sous-valorisé qu'il va remettre en état, puis remettre en location ou revendre.
Le principe clé tient en une phrase : une bonne affaire n'est pas un bien pas cher, c'est un bien dont le défaut se répare pour moins que la décote qu'il provoque. Ici, le défaut est la performance énergétique, et la décote vient de l'interdiction de louer qui éloigne les investisseurs locatifs.
Le raisonnement se résume donc à une comparaison simple entre deux montants : d'un côté la décote obtenue à l'achat, de l'autre le coût réel des travaux pour remonter l'étiquette. Si la décote dépasse le chantier, l'opération crée de la valeur.
| Élément | Ce qu'il faut regarder |
|---|---|
| Prix affiché | Comparer au prix de vente réel du secteur (DVF), pas aux annonces |
| Décote | Écart entre ce prix et un bien équivalent déjà performant |
| Coût des travaux | Chiffrage sérieux pour remonter l'étiquette au-dessus du seuil |
| Marge | Décote nette du chantier = la valeur créée par l'opération |
Une fois l'étiquette remontée, le bien redevient louable et se revalorise. L'investisseur a alors deux sorties : le remettre en location (le loyer est de nouveau autorisé) ou le revendre à son nouveau prix, celui d'un logement performant. Pour caler un prix d'achat juste, appuyez-vous sur les prix de vente réels du secteur (DVF).
Le calendrier des interdictions de location est le moteur de cette décote, et donc votre meilleur allié à l'achat. Depuis 2025, un logement G ne peut plus être loué : des milliers de bailleurs se retrouvent avec un bien qui ne produit plus de loyer mais continue de leur coûter. En 2028, la même logique frappera les F, bien plus nombreux.
Plus l'échéance approche, plus la pression monte sur ces propriétaires, et plus ils sont enclins à négocier. Anticiper la vague des F (2028) permet d'aller chercher dès maintenant des vendeurs qui préfèrent céder leur bien plutôt que d'engager un chantier qu'ils ne veulent pas porter.
Reste à repérer ces biens de façon méthodique. Les DPE sont publics : l'ADEME les diffuse en open data. On peut donc lister les logements classés F ou G d'un secteur donné, au lieu d'attendre qu'une annonce tombe. C'est la base d'une prospection ciblée sur les propriétaires les plus susceptibles d'être vendeurs.
Une fois un bien identifié, il suffit d'entrer son adresse dans le décodeur pour obtenir la classe DPE, le prix de vente réel (DVF) et le propriétaire (SCI, société, bailleur). Vous passez ainsi d'une liste de passoires à un contact précis, avec déjà en main de quoi juger si l'affaire mérite une offre.
Un dernier rappel, qui fait toute la différence : estimez sérieusement le coût des travaux. Le piège classique de ce type d'investissement est la sous-estimation du chantier. Une décote séduisante peut s'évaporer si la rénovation dérape en budget ou en délai. Le calcul décote contre travaux ne vaut que si le second montant est réaliste.
Entrez une adresse : classe DPE, prix de vente réel du bien (DVF) et propriétaire (SCI, société, bailleur). Le propriétaire se débloque en 1 crédit.
Listez les logements F et G d'un secteur et remontez à leur propriétaire vendeur.
Ouvrir l'outil passoires →Parce que l'interdiction de louer réduit la demande des investisseurs locatifs. Un acheteur qui visait la location se détourne d'un bien qu'il ne pourra pas mettre en bail, ce qui fait baisser la pression sur le prix. Moins de concurrence à l'achat, donc un prix plus bas : c'est la mécanique de la décote.
Oui. Une fois l'étiquette énergétique remontée au-dessus du seuil interdit (par exemple d'un G ou F vers un E ou D), le logement redevient louable. C'est tout l'intérêt de l'opération : on achète un bien bloqué à la location, on le rénove, et il retrouve sa valeur locative et marchande.
Via l'outil passoires de Houset, qui s'appuie sur les DPE publiés en open data par l'ADEME. On liste les biens classés F ou G d'un secteur, puis on entre une adresse dans le décodeur pour obtenir la classe DPE, le prix de vente réel (DVF) et le propriétaire (SCI, société, bailleur).
Sous-estimer le coût et la durée des travaux. C'est le piège classique : une décote alléchante peut être annulée par un chantier plus cher ou plus long que prévu. Avant d'acheter, il faut chiffrer sérieusement la rénovation, car c'est elle qui fait, ou défait, la rentabilité de l'opération.