La base DVF donne le prix REEL auquel les biens se sont vendus. En comparant une annonce a ces ventes, on repere les affaires sous le marche. Voici la methode concrete.
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La DVF, pour Demande de Valeur Foncière, est la base publique des ventes notariées. Elle recense les transactions depuis 2014 et elle est diffusée en open data par la DGFiP, librement consultable sur data.gouv.fr. C'est la source la plus fiable pour savoir à quel prix un bien s'est réellement vendu dans un quartier.
Sa force tient à une distinction cruciale : la DVF donne le prix de vente réel, celui qui figure dans l'acte notarié, et non le prix d'annonce. Or le prix d'annonce est un prix de départ, souvent négocié à la baisse. Raisonner sur les annonces revient à surestimer le marché. Raisonner sur la DVF, c'est raisonner sur ce que les acheteurs ont vraiment payé.
Pour chaque transaction, la base indique le prix de vente, la date, la surface, le type de bien et la parcelle concernée. Elle ne donne pas, en revanche, l'identité du propriétaire : ce point demande un autre outil, abordé plus bas.
La méthode est simple et se reproduit sur chaque bien que vous étudiez. Pour une annonce donnée, l'objectif est de reconstituer sa valeur de marché à partir des ventes réelles, puis de la confronter au prix demandé.
| Étape | Action | Pourquoi |
|---|---|---|
| 1 | Réunir au moins 5 biens comparables vendus dans le quartier sur les 6 derniers mois | Un échantillon récent et local, pour coller au marché actuel |
| 2 | Calculer le prix au m² médian de ces ventes | La médiane écarte les cas extrêmes mieux que la moyenne |
| 3 | Appliquer une décote de sécurité de 7 à 10 % | Marge de prudence sur l'état réel du bien et la négociation |
| 4 | Comparer le résultat au prix de l'annonce | Juger si le bien est au-dessus, au niveau ou sous le marché |
Si le prix de l'annonce ressort nettement en dessous de la valeur médiane corrigée, vous tenez peut-être un bien sous-évalué. Veillez à comparer ce qui est comparable : même type (appartement, maison), surface proche, et secteur identique. Un prix au m² n'a de sens que rapporté à des biens semblables du même quartier.
Un prix bas ne suffit pas à faire une affaire. Le principe qui tient la route est le suivant : une bonne affaire, c'est un défaut réparable dont la décote dépasse le coût de la réparation. Le défaut peut être des travaux à prévoir, un agencement à revoir, ou une situation particulière du vendeur qui le pousse à vendre vite.
Autrement dit, si un bien se vend 30 000 € sous le marché à cause d'un défaut que vous corrigez pour 15 000 €, la marge existe. Si la réparation coûte autant ou plus que la décote, il n'y a pas d'affaire, seulement un bien au prix de son état. Tout l'enjeu est de chiffrer honnêtement le défaut avant de se décider.
Puisque le sourcing est une question de volume, le facteur limitant est le temps. Comparer manuellement chaque annonce à cinq ventes DVF, calculer la médiane, appliquer la décote, cela prend plusieurs minutes par bien. Un outil qui compare automatiquement chaque annonce aux prix DVF du secteur fait gagner exactement ce temps, et permet de traiter beaucoup plus d'opportunités.
Le décodeur Houset va dans ce sens : pour une adresse donnée, il affiche le prix de vente réel du bien et celui de son secteur. Vous voyez d'un coup si une annonce s'écarte des ventes réelles autour, sans reconstituer la base à la main. Et là où la DVF s'arrête, le décodeur ajoute le propriétaire (personne morale, SCI, société), utile pour prospecter les vendeurs potentiels.
Entrez une adresse : prix de vente DVF réel du bien et du quartier pour repérer les sous-évalués, plus le propriétaire (SCI, société, bailleur) qui se débloque en 1 crédit.
Comparez le prix d'un bien aux ventes réelles de son secteur et remontez à son propriétaire.
Decoder un bien →Oui. La DVF (Demande de Valeur Foncière) est une base en open data publiée par la DGFiP, consultable gratuitement sur data.gouv.fr. Aucun abonnement n'est nécessaire pour accéder aux prix de vente des transactions passées.
La base recense les transactions depuis 2014. Vous disposez donc de plusieurs années d'historique de ventes notariées, ce qui permet de reconstituer l'évolution des prix d'un secteur et de comparer une annonce actuelle aux ventes réelles.
Non. La DVF publie uniquement les prix, les dates, les surfaces, les types de biens et la parcelle. Elle ne donne pas l'identité du propriétaire. Pour le propriétaire (personne morale, SCI, société), il faut passer par le décodeur Houset, qui relie l'adresse à son détenteur.
Au moins 5 ventes récentes du même secteur. Prenez des biens effectivement vendus dans le quartier sur les 6 derniers mois, de type et de surface proches, calculez le prix au m² médian, puis appliquez une décote de sécurité de 7 à 10 % avant de comparer au prix de l'annonce.